מבלומפילד ועד שוק השכירות בקליפורניה: התפתחויות בתחומי ההשקעה

בחודש מאי האחרון פרסמה רשות הספורט של עיריית תל אביב קול קורא. היא הזמינה סטארט-אפים עם מענה לאתגרים הניצבים בפני היכלי הספורט ואירועי הספורט והתרבות בעיר לתוכנית מיוחדת, שנועדה לשדרג את היכלי מנורה מבטחים וקבוצת שלמה, אצטדיון בלומפילד, מרכז הספורט הלאומי (מתחם החוויה האולימפית) ועוד. המטרה: לעמוד בסטנדרטים בינלאומיים ולהטמיע חדשנות במתקנים, מתקציב העירייה. זאת, כאשר גם במונחי השקעה בנדל"ן, ההוצאה הנדרשת להקמה, תחזוקה ושדרוג של מתקני ספורט היא חריגה.  

את 400 מיליון השקלים של היכל פיס ארנה בירושלים תרם בעיקר מפעל הפיס. את בניית אצטדיון נתניה מימנה באופן חלקי המועצה להסדר ההימורים בספורט, והיתר הגיע ממכירת השטח של אצטדיון הקופסה המיתולוגי שהוסב למגורים. מודל דומה יושם בהקמת אצטדיון טוטו טרנר של הפועל באר שבע. גם בארה"ב נושאות העיריות והמדינות בעיקר העלויות של הקמת מתקני הספורט הגרנדיוזיים, דוגמת היאנקי סטדיום בניו-יורק, דרך הנפקות אג"ח, מיסוי תיירות ועוד. אבל יותר ויותר חברות פרטיות נכנסות להשקעה, אם בהקמה ואם בשלבים שונים באחזקה ובתחזוקה, וגוזרות קופון הן מההכנסות השוטפות והן מעליית הערך.

במימון נדל"ן, כמו במימון חברות, יש שתי גישות עיקריות: חוב ואקוויטי. הריביות הגבוהות הובילו בשנה החולפת לשיפטינג משמעותי לעבר הסוג הראשון. "נוצרה כעת הזדמנות לקבל תשואות דו-ספרתיות, שמאפיינות בדרך כלל את השקעות האקוויטי, דרך חוב מגובה נדל"ן שמטבעו מסוכן פחות", מסבירה שירי קישון, מנהלת מחלקת השקעות נדל"ן חו"ל במנורה מבטחים. וצריך להבין שבהשקעת חוב, התשואה - הלוא היא תשואת הריבית - מובטחת מראש ואינה תלויה בהצלחת הפרויקט (או בכך שהקבוצה לא תרד ליגה)  למעט במצבי חדלות פירעון.
הריבית הגבוהה, אומרת קישון, משפיעה על כל אפיקי ההשקעה, אבל בנדל"ן היא ניכרת במיוחד: "אנחנו רואים ירידה דרסטית בהיקף העסקאות שנסגרות בשוק כי יש הרבה פחות נקודות מפגש בין קונים, שנתקלים בקשיי מימון כבדים, לבין מוכרים, שמסרבים לרדת משמעותית במחיר". אולם בזמן האחרון, היא מוסיפה, אנו צופים כי יהיו הזדמנויות: "בעלי נכסים החלו למכור בלית ברירה מאחר והם נתונים ללחץ בגלל קשיי נזילות, וקרנות פתוחות נאלצות למכור כשמשקיעים מבקשים לצאת מהקרן באמצעות פדיון. הקרנות בוחרות למכור את הנכסים הטובים ביותר על מנת לממש את אותן פדיונות למשקיעים".

ביקשנו ממנה לצלול לאפיקי ההשקעה השונים ולתת לנו תמונת מצב עדכנית.
• שוק הדיור להשכרה. בארה"ב קיים מחסור של כ-4 מיליון דירות, והמצב צפוי עוד להחריף כי הריבית הגבוהה והתייקרות חומרי הבנייה מורידות משמעותית את התחלות הבנייה מצד היזמים. ככלל, כשקשה יותר לרכוש נכס לאור עלות המשכנתה, רבים נאלצים להישאר בשוק השכירות מה שצפוי להגדיל את הביקוש בשוק השכירות בקליפורניה. נקודה נוספת היא שבשוק האמריקאי, חוזי השכירות הם לשנה ובסופם ניתן להעלות את שכר הדירה, כך שהשקעה בדיור להשכרה היא סוג של גידור לאינפלציה העולה. הסגמנט המוביל הוא מתחמי מולטי-פמילי, אבל יש גם הזדמנויות בסינגל-פמילי (השכרת בית צמוד קרקע) וכן במעונות סטודנטים. גיאוגרפית בארה"ב, אזור ה-Sun Belt הוא חזק מסורתית, וכעת גם ה-Midwest מעניין כאשר הכל נבחן בהתאם להיצע הקיים. בשוק הדיור בישראל, התחלנו לראות צניחה בהתחלות הבנייה עם העלאת הריבית וכעת קיימים עיכובים נוספים לאור המלחמה. לאור זאת, אנו צופים שהמחסור ביחידות דיור שכבר קיים רק ילך ויעמיק. במקביל קיימת ירידה בהיקף המכירות וזאת לאור עלות המשכנתא הגבוהה. אך בהקשר זה, אציין כי ייתכן ונראה גלי עלייה לישראל לאור התגברות האנטישמיות בעולם, מה שצפוי להעלות את הביקוש לדיור. 

• הנדל"ן הלוגיסטי, התחזק מאד בשנים האחרונות בין היתר לאור השפעת הרכישות אונליין שהתחזקו משמעותית מאז הקורונה. היקף מכירות האונליין העולמיות ב-2022 עמד על 5.7 טריליון דולר וצפוי להגיע לכ-8 טריליון ב-2026. לאור זאת  חברות מחפשות יותר ויותר שטחי אחסון, כאשר הן גם זוכרות היטב את משבר שרשראות האספקה ובעיית המלאים שיצרה המגפה העולמית, ולכן מעוניינות להגדיל את המלאים וכן למקם את מחסני הענק והמרלו"גים במיקומים אסטרטגיים, בין היתר בקרבת נמלי תעופה וים. במגמת הדה-גלובליזציה הזאת משתלבת גם המתיחות הגיאופוליטית בין ארה"ב לסין. הרבה חברות אמריקאיות מעוניינות להעביר חלק מהייצור חזרה לגבולות המדינה וכל זה מביא לתפוסות גבוהות במרכזים הלוגיסטיים, שבאות לידי ביטוי בעלייה ב"שכר הדירה" בהם.

• תחום שנחשב יציב יחסית הוא מרכזים מסחריים שכונתיים. אלה כוללים, לצד הסופרמרקט השכונתי שרבים עדיין מעוניינים לפקוד אותו פיזית, גם נותני שירותים שאין להם תחליף אונליין, ממספרה ועד מכון יופי. מרכזים אלו עדיין עובדים יפה גם לצד הגידול ברכישות אונליין. לעומתם, בעיה קשה ניצבת בפני הקניונים, המוטים מותגים ואופנה שקל לצרוך אונליין, ורבים מהם עומדים ריקים בחלקם.

• את הקושי הגדול ביותר חווה נדל"ן המשרדים. מגמת העבודה מהבית, למרות המאמץ של חלק מהחברות לצמצם אותה, נמשכת, והתפוסה הפיזית במשרדים בארה"ב היא סביב 50%. זה מביא חברות לצמצם שטחים ששכרו וגם יוצר את אפקט ה-Flight to quality: ביקוש למגדלי A קלאס - מיקום פריים, ערך מוסף לעובדים (לאונג', חדר כושר, בית קפה) והיבטים סביבתיים כגון דירוג אנרגטי גבוה. הבניינים המיושנים יותר, שמצריכים השקעה מרובה כדי להגיע לשם, לא נראים כרגע מבטיחים להשקעה. בישראל, אגב, אף שרבים יותר חזרו למשרדים, מתרחשת תופעה דומה של צמצום שטחים בעיקר ע"י חברות הייטק ששכרו שטחים רבים מדי וכעת מנסות להתייעל. 

במבט קדימה, אומרת קישון, ההערכה היא שלא נחזור לסביבת ריבית אפס, אך הציפייה שמתישהו לקראת אמצע-סוף השנה הבאה נתחיל לראות את הורדת הריבית. כשזה יקרה ייתכן ונחזור לשים יותר דגש על צד האקוויטי, בעיקר באסטרטגיות Value add (רכישה והשבחה של נכסים). אולם נכון לעכשיו, החוב מגובה הנדל"ן משיא תשואות שכמותן לא ראינו זמן רב. "נמשיך להשקיע בסקטורים שהמגמות בהם חיוביות הן בצד הביקוש והן בהיצע. סקטורים שמתאימים לנו כמשקיעים מוסדיים מבחינת ההחזקה לטווח ארוך, כאלה שישיאו תשואה מרבית לעמיתים".

ואם לסיים בנושא שבו פתחנו, קישון מוצאת קישור ספורטיבי גם בהערכות לשנים הקרובות בתחום העיסוק המיידי שלה: בחלק מהערים הגדולות בקליפורניה מורגשת בעת הזאת שקיעה של ממש וירידה בשווי הנכסים, בין היתר, בעקבות התערערות ברמת הביטחון האישי לאור ריבוי מחוסרי הבית ברחובות. ב-2028 צפויים המשחקים האולימפיים להיערך בלוס אנג'לס, ובענף הנדל"ן מקווים שזה מה שיקדם את "ניקוי הרחובות".

בשורה התחתונה, שוק הנדל"ן עדיין נחשב לאחת ההשקעות הבטוחות ביותר הקיימות כיום. עם פתרונות ההשקעה החכמים של מנורה השקעות ובליווי המומחים של מנורה מבטחים, הכסף שלכם יכול לעבוד עבורכם. מוכנים להתחיל לחסוך? לחצו כאן

מנורה מבטחים פנסיה וגמל בע"מ חברה מנהלת של קרנות פנסיה, קופות גמל וקרנות השתלמות, ומנורה מבטחים ביטוח בע"מ העוסקת במוצרי ביטוח. החברות העוסקות בשיווק ולא בייעוץ פנסיוני.  האמור בסקירה זו מבוסס על מידע פומבי, ואינו מהווה התחייבות לעניין ההערכות ו/או אומדנים לעניין השגת תשואה ו/או תושאה עודפת. הסקירה מהווה התייחסות כללית שאינה חוות דעת או המלצה לביצוע  השקעה כלשהי או  פעולה כלשהי בניירות ערך או במוצרים פנסיוניים, ואין  מדובר בייעוץ או שיווק השקעות ייעוץ  או שיווק פנסיוני או תחליף לשירות מבעל רישיון המותאם לצרכי הלקוח. האחריות להסתמכות על האמור בסקירה זו על המסתמך בלבד, ולמנורה מבטחים לא תהא אחראית לכל נזק שייגרם למסתמך עליה. לקבוצת מנורה מבטחים עשוי להיות עניין בהשקעות הנזכרות.